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空室営業して来ました。

北区のお客様物件
木造アパートですが、綺麗にリフォームされています。というか私がした。

まだ、決まらないとの事で、遠方の大家さんに変わり代理営業を実施。

3日かけて30店舗に訪問営業をかけました。

30店舗30人の仲介さんから有益な情報を収集し、本州大家さんにレポートします。

物件のどこか強く、 どこが弱いのか?

ライバルの動向は? 業界の動向は?

委託管理会社の状況や評判は?



全て、現場の声を拾って、オーナーに報告しています。


*******レポートの一部抜粋*************

・部屋について
アパマンショップリーシングの仲介店舗の方は「中見たことあります。」という方がいました。

以前営業しているので認知度は7割程度と思われます。



・リフォームについて
アパマンショップリーシング店舗の営業マンも見て 「 綺麗にしていて案内しやすい 」と言っていました。

オリジナルマイソクや写真集を見て「綺麗にしていますね」と言う反応が
 多くありました。



・仲介店舗の様子・担当者の話
店舗での接客数

2組・・・0店舗

1組・・・4店舗

0組・・・26店舗

・仲介店舗3店舗なくなっていました。

・モードアライブ 北店
 閉店していました。
 看板も無く、新しい飲食店が入っていました。

・ホットハウス 北店
 本店に移転と張り紙が貼ってありました。

・ライフ 北24条店
 違うテナントが入っていました。


・アパマンショップリーシングの仲介店舗は
 火曜日・水曜日休みと掲示してありました。

・カイチ商事
 「マイソク貼っていい?」と聞かれています。
 大丈夫ですと、伝えています。

・xxxxxxxxxが1番近い仲介店舗「マサル不動産」
 営業した際に壁に貼ってある他の空室物件のマイソク
 8件中3件車庫無料と記載がありました。
 車庫無料ですか?と話しています。
 厳しい物件が多いと思いました。


・xxxxxxxxx近くのマサル不動産の前面道路が液状化して道路が陥没した
 という事を言っている営業マンがいました。

・ピタットハウス 麻生店
 「先週、中見に行きました。」
 「リフォームはしっかりしていますね。」と、言っていました。

 家賃設定について聞いています。
 「39,000円は妥当な感じ、安くはないけど、広告費は?」
 「広告費2ヶ月はまあまあな感じ、3なら頑張るけど」
 とも言っていました。

・大東建託リーシング 麻生店
 自社管理物件ではないですけど大丈夫か聞いています。
 他社でも案内可能なら行きますよ。

 「ネット掲載は大丈夫ですか?」と聞かれています。
 ダウンロードページから使って下さい、と伝えています。

・北章ハウザー 麻生店
 「ネット掲載は大丈夫ですか?」と聞かれています。
 ダウンロードページから使って下さい、と伝えています。


・常口アトム 北34条店
 家賃設定どうですか?と聞いています。
 「妥当な感じ、24時間管理などで少し家賃が上がるから
 安くはないですね。」

 新築物件、多いですよねーとも聞いています。
 「そうなんですよ、北34条エリアの南側で募集開始したのが1件
 建築中で2件話が来ています。
 家賃帯は5万前半から6万、ネット無料で都市ガス物件との事でした。」

 車庫無料物件多いですよねー、と聞いています。
 「古い物件で、車庫が余ってる物件や低い車庫が多いけどね。」

 広告費2ヶ月はどうですか?と聞いています。
 「妥当、広告1は案内しない。仲介料金とれるお客さんならいいんだけど、
 とれないお客さんが最近多くて。」

 広告料3ケ月はいますか?
 「半分までいないけど、2割くらいは3ヶ月出している物件あるね。
 保証人必須と雑費部分が・・・」と、言っていました。

・タフト
 「xxxxxxxですね。」と言ってマイソクを良く見てくれています。

・アパマンショップリーシング 札幌北口店
 ちょっと遠いですが、営業範囲ですか?と聞いています。
 「3月4月に案内していますね。」と言っていました。


・アパマンショップリーシング 麻生店
「見に行来ました、内装と日当たりは問題ないですね。」と言っていました。



・家賃設定・条件設定
 設定家賃と広告料は妥当という営業マンが多くいました。

 安い設定ではないけど高い訳ではないと言っていました。



*******レポートの一部抜粋終わり*********

と、こんな感じです。

この当社の代理営業サービスを行えば、
遠方にいながら、所有物件の

認知度アップ!

ネット掲載画像が最新に!

現場の生の声を知れる!

賃貸状況の動向がわかる!


のです。


闇雲に空室対策するのではなく、現場の声を聴き、対策するのが、満室経営の秘訣ですよね。

仲介スタッフの皆さん、いつもお世話になっています!
今回は,お忙しい中お付き合い頂きありがとうございました。

以下は、訪問した一部のお店。
s-ブルーベル空室営業2 s-ブルーベル空室営業 s-ブルーベル空室営業11

s-ブルーベル空室営業10 s-ブルーベル空室営業9 s-ブルーベル空室営業8

s-ブルーベル空室営業7 s-ブルーベル空室営業6 s-ブルーベル空室営業5

s-ブルーベル空室営業4 s-ブルーベル空室営業3

お客様の空室が早々に埋まりますようにっ!( ・`ω・´)キリッ


当社の代理営業ページはここです。
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tag : 空室対策 空室営業 札幌

ビリオネアクラブ主催の不動産セミナーを、大好評で終える事ができました

ビリオネアクラブ主催の不動産セミナーを、大好評で終える事ができました

2019年6月29日に、東京の新宿で開催されたビリオネアクラブメンバー限定セミナーで、講壇してきました。
s-ビリオネアセミナーホール s-ビリオネアセミナー
当日は、空室対策セミナーと火災保険(地震)のセミナーの後に、ビリオネアの中島さんの海外投資セミナーの3本構成。

私の空室対策セミナーが一番最初。
札幌で実践して効果のあるモノだけを、発表して来ました。

s-ビリオネアセミナー全体

壁紙のテクニックや床のリフォームテクニックの際は、素材のサンプルを、受講者様に実際に手にとって

素材感やテクスチャーなどを

実物を見て触れて頂きました。

普通の空室対策リフォームセミナーとかですと、プロジェクターで発表して終わりですが('A`)ツマンネ

私は発表するセミナーは

実践的セミナー

なので、実物を投入しています。


壁紙をどう貼り活かして行くかを、具体的事例を基に説明
出席した多くの受講者様も、満足して頂け本当に良かったです。

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学生向けアパート所有者は要注意。「新さっぽろ駅」周辺の開発で街と人はどう動く?

健美家コラム更新しました。
今回は札幌市の穴場の投資エリアの紹介です。
もう一部の大家さんは動いていますので、物件購入時の参考にしてください。

◆ 学生向けアパート所有者は要注意。
 「新さっぽろ駅」周辺の開発で街と人はどう動く?

https://www.kenbiya.com/ar/cl/yamaoka/99.html

札幌に物件所有を目論んでいるが、一体どのエリアに購入すれば良いのかわからない。
注目のエリアを教えて欲しい。と言う方へ、地元人ならではのエリアをお教えしますね。

札幌市は、新さっぽろ駅北側と南側の市営団地跡地の再開発すすめるようです。
「副都心」と位置付けられていますが、今は「これで副都心かぁ?」と言うレベル。

実は厚別区って高齢者が多く若者が少ない区なのです。
この再開発が進めば人口流入が進み、少子高齢化区の汚名を払拭できそうですね・・・

続きは、健美家でどうぞ(^_^)/


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tag : 札幌

札幌市 中央区のRCマンションを空室営業して来ました。

当社は管理会社ではありません。

遠方大家さんの満室サポーターとして活動しております。

今回はリフォームと空室営業を依頼され対応しました。

報告ネット代理営業ページ

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築浅の素敵なRCマンションにリフォームと簡易的なステージングを施し
市内の30の仲介店舗に

大家さんの代理として

営業をかけます。

s-ミュゼ空室営業 (2) s-ミュゼ空室営業 (1) s-ミュゼ空室営業 (10)


s-ミュゼ空室営業 (9) s-ミュゼ空室営業 (8) s-ミュゼ空室営業 (7)

s-ミュゼ空室営業 (6) s-ミュゼ空室営業 (5) s-ミュゼ空室営業 (4)


一軒一軒、専用のチラシを持って営業して来ました。

お忙しい中対応してくださいました、仲介スタッフの皆さんありがとうございました。


賃貸経営は素敵なリフォームを施しても、それをエンドユーザーが知らないと空室は埋まりません。

ネット社会ですが、まだまだ仲介スタッフさん達の力を借りないと、情報が広まりませんので、仲介店舗への訪問営業は非常に有効です。

あなたの物件は大丈夫ですか?

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tag : 空室営業 代理営業

地震保険サポート  一部損でました( ̄^ ̄)ゞ

北海道胆振東部地震はすごかったですね。
私の家は大丈夫でしたが、全道停電の方が痛かったです(^_^;)

地震からずいぶん月日が経ちましたが、まだまだ被害調査依頼は多いようで、調査員の皆さん忙しいようでした。

その忙しい所恐縮なのですが、お客様の物件の被害調査をして頂きました。

私は地震保険のプロではありませんが、( ・`ω・´)キリッ

巡回時に外周点検すると、クラックを発見します。

試しにオーナーへ報告し、地震保険のアドバイスをしてみました。

そしたら、管理会社からは異常無し!の報告が上がっているので、安心していた。との事


確かに、建物が大きく傾いたり、地震の影響で火災などは起きておりませんが、地震保険の保険金がでるようなクラックは確認できているのですが・・・・

まぁ担当者さんもプロでは無いので仕方がないのかもしれません。

保険申請などをすると、余計な仕事も増えますから、

惨い被害が無ければ

一律 被害無し!


なのでしょう。


なので、私主導で、保険被害調査をすすめました。
s-IMG_4694.jpg
2名の調査員が来られて、時間をかけて調査してくれます。

そしてクラックが出て一部損認定を受けた物件は、速やかに補修します。

オーナーには、試験的にクラック補修をして、被害を受けたクラックの工事後の様子を報告します。
ウォーター壁補修
コスト的に塗りつぶす工事は出来ないので、どうしてもクラックだけを消すようにします。
しかし、よ~~く見ると傷が見えるんですよね┐(´-`)┌

でも、傷がある事を知っていて、その傷を探そうとすると見つける事ができるレベルです。

で、上の画像のようにテスト施工して、仕上がりの雰囲気がわかるように報告して、トラブルを防いでいます。



あなたの物件も、

管理会社の「異常なし報告」を受けそのままにしていませんか?

地震保険掛けているなら、動いた方が良いですよ。


そして、ちゃんと正しく申請して、物件を補修しましょう。


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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


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・北海道大家の会会員
・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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