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駄目部屋をスタイリッシュに変身!!

私は所有している区分マンションは軽く築20年をオーバーしているので、3年前に時代払拭リフォームをしました。

その時におこなった、差別化リフォームテクニックを今日はお教えします。



この物件間取は1DKなのですが、ボイラーがキッチンについています。
初めて見た時は驚きました。
ボイラーがむき出しで設置してあって水道管なども露出してある。


一時期日本中で騒がれた某宗教施設のxxサティアンのよう(>_<)


せっかく駄目部屋をスタイリッシュにフルリフォームしても露出されたボイラーがどうしても生活感を醸し出してしまいます(T_T)

それを防ぐためにこんなカバーを考えて木材で作りました。

ズバリ!これです!

タララッタラー♪(ドラえもん風)

ボイラー隠しぃ~

4.jpg

どうでしょうか?
道内のリフォーム屋さんでここまでアイデアを出す所は少ないと思います。
賃貸物件で付いているのは多分ここだけではないでしょうか?


メンテナンス性も考えいつでも点検交換できるように蓋を付けてあります。

蓋をしめてしまえば、これがボイラーだとは気が付かないのではないでしょうか?



道内⇔道内引越しのお客様は室内ボイラーやパイプ剥きだしでも普通かもしれませんが、本州から来たお客には異様に見えます。(私がそうでした)

そんなヘンテコでかっこ悪いボイラーを隠してしまうのも差別化リフォームとしては有りなんです。



ちなみにこの部屋は このボイラー隠しも入居決定要因の1つでした。



  室内はこんな感じ
1.jpg

不動産賃貸とくに札幌では寒さを感じるからタブーとされる、全面にコンクリート打ちっぱなしクロスを採用

北西向きであまり陽が当らないのに、ブラックゼブラウッドのCF

天井が低く見えるから止めた方が良いと言われた天井を黒色に施工

キッチンは黒レザーのリアテックシート施工

クローゼットにはパンチングメタル柄(ガンメタリック)をアクセントに施工

建具はとことん黒で塗りつぶし


室内配色は「黒」「ガンメタ」「コンクリート」

と非常に殺風景な部屋が完成!



当時誰もがこんな寒々とした部屋なんか入らないと言われましたが、 ぶっ飛んだカラーコーディネートや様々な作戦がヒットし訪問営業2週間後に家賃値引き無しで20代女性が入居。


もうリフォームして3年以上建ちますがずーっと住んで頂いています。(^-^)

ありがたや♪

でもこの部屋3点ユニットなの!(^_^;)

3点ユニットでもやりゃ~決まるんですよ。


空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
株式会社 満室研究所 報告ネット事業部
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ウインドエアコンの取付方

メーカーが取付簡単と謳うウィンドエアコンを実際に自分のアパートに取り付けてみました。



取付してみた感想。



やっぱり面倒(>_<)



アパートの窓ですが高さがあり基本キットでは取付不可。別売りの延長枠も用意する必要があり少々面倒。
エアコンも相当重く腰に応えますww


まぁ一度取り付けた経験があれば簡単なんでしょうが、初めて取り付ける際は、マニュアルとにらめっこは避けられないと思います。



s-IMGP2656.jpg
結構大きく存在感があります。そしてめちゃ重いですよ(^_^;)


s-IMGP2655.jpg  →  s-IMGP2677.jpg
    施工前                 施工後

s-IMGP2657.jpg
基本枠で取り付けられる高さ以上の窓枠でしたので、オプションの延長枠も購入しました。
左側の奴がそれで、メーカー直で購入して6,000円もします。
右側が基本枠、スライド式になっているので伸びます。


s-IMGP2658.jpg
「Aパーツ同調!Bパーツ合体!」と独り言を言いながら組み立てます。 ガンダム世代ですから(^u^)

でも本当は、一人で作業しているのでさびしい。。。。


s-IMGP2659.jpg
問題の窓枠部分。


ここが最重要点。誰もがここでつまずく(はず)です。

北海道の家は2重サッシや樹脂サッシ。

サッシの枠の立ち上がりが無かったり、あっても薄い樹脂だったりしますので、取付の際はここを確認しないと最悪取付不可になる可能性が高いです。

私のアパートの枠は普通でしたが、結構ギリギリで枠の厚みがもう1mm太ければアウト。

そうした場合サッシに別に付属する金具をビスどめして、この金具に取り付けることになります。

ここは良く確認された方がよろしかと思います。



s-IMGP2660.jpg
今回はエアコンを右側に取りつけします。
取付枠とサッシに隙間ができるので付属品の隙間テープをあらかじめ貼ります。


s-IMGP2665.jpg
この物件は窓が大きいようで付属品の隙間テープでは足りませんでしたが、オプションの延長枠にも隙間テープが入っていたのそれを使いました。

でもさ、メーカーさん。
本体のセット品には黒の隙間テープ
オプションには白の隙間テープっておかしくない?

延長枠はこのエアコン専用なのにさ、普通同色の黒でしょう。
まぁ、メーカーへの突っ込みはこの位で。(-_-;)



隙間テープを貼りますが、足りなくて延長する際はつなぎ目を「ななめに切る」といいですよ。

直角切りするとV字に割れたり、よれたりするので、ななめに切っておくとそうした事が少なくなり安定して隙間を埋めてくれます。




s-IMGP2672.jpg

で、枠の取付完了!

ウインドエアコン取付作業の90%は枠の取付作業です。
ここまで1時間半位掛ってます(爆)

本州のようにアルミサッシと違う札幌などは意外と取付に苦戦しそうです。



s-IMGP2668.jpg
外のゴム製のヒダを両面テープでしっかり固定します。
ここがしっかり付いていないと台風など横殴りの雨の際室内に雨水が漏れてくるので上手に止めましょう。



s-IMGP2676.jpg  s-IMGP2677.jpg


あとは、重たいエアコン本体を枠に取付して完成。
今のウンドウエアコンはリモコンも付いていてかっこいい!



ウインドエアコン設置における空室対策の研究結果

メリット
・まだまだエアコン付き物件は少ないので差別化になる。
・仲介業者さんに一目置かれる物件となる。
・内見数が増える
・仲介業者さんもおすすめしやすい部屋になる。
・入居者が喜ぶ
・退去し難くなる


デメリット
・室内にエアコンが出っ張る
・少し作動音がうるさい
・取付費を入れると5万円位掛る
・元々故障の多いエアコンなので少し心配




木造アパートと言えども本州と造りが違うので冷えも全然良いので6帖用のエアコンで隣の部屋も冷えそうです。

実際エアコンを稼働させながら棚の設置や照明交換を行いましたが快適でした。

このエアコン設置で空室対策は有りです!

単身向け物件ならウォシュレットより差別化になりますので絶対おすすめ!



作業して思ったのですが、やっぱり信頼のコロナにすれば良かったです・・・・(^_^;)
結構細かい所でコロナのほうが気が利いていますね。






 
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《空室対策研究室》ウインドエアコン設置結果

4号物件に試験的に導入したエアコンの工事を昨日終えました。

今回の研究テーマは

札幌でエアコンは有りか無しか

です。

エアコンを付けると空室対策になるのか?をいつも通り自分の物件を実験棟として調べてみました。




結果は。。。。。












満室研究所の研究結果としては、


部屋にエアコンを付けるのは有り


と言う結果がでました。




この部屋エアコン導入が決まった際、お世話になっている営業さん4名にヒアリングし、内2名が当日と翌日に内見してくれて申し込みを頂きました。


まだエアコンが付いていないのに凄い効果です。

もちろん、私の物件は周辺物件との差別化対策が進んでいるので、エアコンだけで決まった訳ではありませんが、エアコンを付けると言う、行動を告知することにより、実際に仲介店舗の営業さんが動いてくれた訳です。

少なくてもきっかけにはなったのです。



相場家賃よりも4,000円ほど高い家賃ですが値引き交渉無しで成約見込み(現在審査中)です。
(お願い!キャンセルにならないでぇ~!)




ここまで読んでエアコン設置とかってコストかけすぎ!と思われる方もいるでしょう、所有物件に室外機を置くベランダが無いオーナーも多いでしょう。


私が購入し設置したエアコンはウインドエアコン(窓枠エアコン)です。
このエアコンは窓枠に設置する簡易的なエアコンなので、窓が半分しか開かない、室外機と一体化しているので作動音がうるさい、室内に出っ張るなどのデメリットがありますが、札幌の夏は短いののウィンドエアコンで十分です。

価格も安いので壊れたら交換する位で丁度いいと思っています。
交換してしまえばクリーニングする必要ありませんしね。


設置コストは約4万円。
PRは4名の営業さんと管理会社の担当さんに「エアコン入れました。」と電話しただけ。

それだけで翌日には申し込み。


入居者様も喜び、仲介さんも決め易いと喜び、管理会社も手間無くて良いと喜び、大家も埋まって喜ぶ。

みんなが喜ぶなら4万円は安いと思います。

s-IMGP2656.jpg  s-IMGP2677.jpg

   ↑
最近の窓枠エアコンは高性能なんですね。リモコンとか付いているし!

効きも北国仕様の建物だから凄く良いです。




札幌ではエアコンなど必要がないと言われますが、今年の暑さは半端なかったので、今から設置するオーナーさんは必ずポップなどで

「来年の夏も大活躍するエアコン」

「快適に就寝できるエアコン」

など、エアコン部屋の価値を上げることもお忘れなく。


予想通り設置し終わったら急に秋の気配が、、、、(T_T)せっかく付けたのに、トホホ。

ナイスタイミングの暑い日に内見してくれた常口アトム 行啓通り店 Yさん ありがとう!
管理会社のSさんありがとう!

いつもいつも本当に感謝です。
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今時期の空室対策の決定版はこれかも

札幌暑いです。

何故か暑いです!

暑いから汗かいてアセモができました!(>_<)「何年ぶりだろう」

移住当初から地元の方々に「この暑さもお盆まで、お盆過ぎると直ぐ寒くなるよ」と聞かされていたのですが、今年はそうでもないようです。


今日の最高気温は34度 尋常じゃありません。

我が家にはクーラーが無いのですが、幸い風通りの良い家なので、死ぬほどの暑さではないですが、やっぱり暑いです(^_^;)

木造アパートに住む住人さんも今年は参っているような気がします。
このまま温暖化が進めば札幌の賃貸物件にクーラー設置は当たり前になるのでしょうね。

そのころにクーラーを入れても設備的に普通でありがたみが無いのであれば、今入れてしまうのが空室対策になります。
今購入して空室に付けてしまえば、仲介業者さん的には「決め物件」になるでしょう!

もうそろ量販店では季節家電であるクーラーの在庫処分を進めるでしょうから、安く買うチャンス!(かも)



空室対策は誰も真似していないから、差別化となります。

みんながやっているからやっては遅すぎます。



入居者の為に高級ウォシュレット付ける位なら、確実に安くてもクーラーの方が喜ばれます。


『価格コム』
 

※窓枠クーラーのページですが、リンク先の事情で飛ばなくなるかもしれません。
その時は 窓枠 エアコン などでググってみてくださいね。


私は若い頃東京で使ったことがあるのですが、長期使用は絶対無理です。故障します。(^_^;)

所詮窓枠エアコンは消耗品と割り切る必要があります。



それでも。5万円以下で購入して取付も簡単と言うことでしたら、低価格家賃物件の場合導入もありかと思います。


と、言うのも札幌の場合、室外機を置くベランダがある物件が少ないと言う理由もあります。
壁に室外機を取り付ける方法もありますが、冬の雪の事を考えると壁付けはよろしく無いでしょうし、見た目も悪くなります。
だから窓枠エアコン! だけどほぼ使い捨て!!(爆)


広告費3ヶ月出すなら、2ヶ月にした方が仲介業者さんも決め易いと喜んでくれます。

どうでしょうか?

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ネット無料化へ向けて

報告ネットの山岡です。

4号物件にパートナー企業の協力のもと、入居者へインターネット無料化へ動いております。

すでにNTTには工事申請済みで工事日も決まっているので、早急に機材の手配をしなくてはいけません。

無事工事日までにそろうと良いのですが、、、(^_^;)

今回のシステム構成はこんな感じです。

ルーター    :WZR-HP-AG300H  1台
          最新型無線ルーターでnagbの電波に対応
          可変アンテナで物件の隅まで電波が届きます。

HDD       :TS-WX1.0TL/1D  1台
          最低1週間のログを取れるようにして
          セキュリティー強化

カメラ     :BB-HCM705    2台
          ゴミ置き場に1台、共用部に1台し
          防犯の監視体制をアピールし抑止力を高めます。

りセッター   :RPC-M2C     1台
          遠隔操作でリセットなどを可能にして
          素早い機器復旧体制取れるようにします。

PoE送電アダプタ :BB-HPE2     2台
          工事費の削減のために電源確保工事を無くします。


《オーナーメリット》
《セキュリティー向上》
上記システムで、私のPCで常時監視できますし、自動的にサーバーにログが記録されますので、何かあっても安心です。
セキュリティ向上で入居者にも喜ばれるでしょうし、仲介業者さんもおすすめしやすい部屋になると思います。

《滞納防止》
滞納抑止機能としては、遠隔で部屋毎に接続を停止出来ますので、家賃払わないと止めてしまうことも可能です。
こうした機能は遠隔大家さんに心強いのではないでしょうか?

《入居促進》
個人でBフレッツを契約すると毎月3,000円~5,000円ほど掛りますので、ネット利用者を前提に部屋探しをしている入居者様は、この物件の場合3,000円~5,000円初めから値引きされていることになります。




《入居者さんのメリット》
無料で高速インターネットを利用できる。

PCをお持ちでない入居者様はiPhone 4、iPhone 3GS、iPhone 3G、iPad、iPod touchでWi-Fiによる高速通信によりインターネットへの接続が快適に行なえます。

ゲーム機を接続してネットゲームも楽しめる、ネットゲーム対応アパート。





《大家のランニングコスト》

9戸で約一万円ちょっと

めちゃ安です!

残念な点は1棟まるまるの戸数で契約することになるので、空室や利用しているしていないは考慮されない点です。

まぁ常時満室だったら問題無いし、(それを狙うインフラ整備ですもんね) 


それ以外にも普通の通信業者ではしてくれない無い素敵なサービスも提供してくれます。(予定)


・滞納即遮断対応サービス
・入居促進サービス
・入居者向けアンケートフォームの作成
・入居者メールアドレス収集(無料利用者は登録必須)

メールアドレスを大家側で把握していれば、色々なサービスに役立てられますものね♪


現在(株)満室研究所ではネット無料は「入居促進」「入居マナー向上」どう効果が出るか、自らの物件で実験中!(^_^;)


私が絡むからには「空室対策」に特化したインターネット環境を構築したいですものね。


この報告ネット仕様空室対策インターネット接続プランが、うまく行ったら業者さんを皆さんにご紹介できると思います。



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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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本州から札幌への不動産投資を安心して行えるように日本初の業種である投資用不動産巡回サービス「報告ネット」運営。
主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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