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リビング照明を活かして空室対策

報告ネットのヤマです。

お盆前で工事が立て込んでいるはずなのに、パートナー会社さんが頑張ってくれて本日工事が終えることができました。猛暑のなか作業をしてくださいました職人さんありがとうございました。

今回は築16年の物件でちょいちょい時代を感じます。

しかしながら、すでに原状回復工事は済んでいるので、後つけ設備と、時代払拭リフォームで乗り切りました。

管理会社さんのほうでも費用を可能な限り押さえて原状回復をされているようですが、私が見た際に目に付いた箇所をメインに対策を実施。

おそらく原状回復前はもっと汚かったのでしょう。
リフォームして綺麗になるとしない箇所が目立つんですよね。

なんか重箱の隅をつつくようで申し訳なかったのですが、大家さんのためにも下記内容更なる原状回復と差別化を提案してみました。


IMGP1405_20100810190653.jpg → IMGP2059_20100810190441.jpg

玄関土間部分のCFがくたびれていたので、タイル調の重歩行用CFに変更
旧CFと比べると格段に高級感が出ていますね。


IMGP1471_20100810190756.jpg → IMGP2035.jpg

ボロボロになっている下駄箱扉の小口テープを交換
建具と同じ色はないので、アクセントとなるようにグレーの物を狙って貼りました。
そうすることで予算も押さえられます。


IMGP1401_20100810175514.jpg → IMGP2031.jpg

お風呂のパッキンまでカビが浸食し清掃でも取れないので、パッキンを外しコーキング処理
生産中止品なのでパッキンが仕入れられずコーキング処理としました。 初回の原状回復でも生産中止が理由で対策出来なかったのでしょう。

でも水回りの汚れは致命的ですので、徹底的にした方が良いですよね。




IMGP1463_20100810175511.jpg → IMGP2032.jpg

IMGP1457_20100810175512.jpg → IMGP2033.jpg

パネルの目地部分もカビの浸食が激しくコーキング処理。
浴槽に片までつかると目の前にカビ痕が見えたら正直「引きます・・・」(^_^;) そうした細かい点を1つ1つ潰すのも時代払拭リフォームなのです。


IMGP1441.jpg → IMGP2039.jpg

IMGP1442_20100810175513.jpg → IMGP2038.jpg

恐らく前入居者さんが収納内で油をこぼしたと思われる染みが広範囲にあります。こうした木部に染み込み込んだ油はどうしようもないので綺麗にペイントしました。

女性入居者はキッチン収納の清潔さをチェックしますので重要項目。
ペイントだけで見違えるようになりました。


IMGP1484.jpg → IMGP2041.jpg

キッチン回りのコーキング部分にも激しいカビの浸食が確認できたのでコーキングし直しました。
これで清潔感UPです。

他にも色々な清潔感UP工事(原状回復)を行いましたが大体こんなものです。

もちろん、ここまで手を入れると次々と他の箇所が気になって止まらなくなるリフォーム地獄に落ちいるので、有る程度で見切りをつけます(^_^;)「きりがなくなるんですよね」




そうこうしていたら予算が枯渇してしまい、差別化アイテムは4つだけとなりました。

1:調光ダクトレールを2本増設しました。
2:シーリングライト前交換 4つ
3:ピクチャーレール設置
4:室内物干し設置

IMGP1417_20100810175514.jpg IMGP2042.jpg IMGP2048.jpg

全ての蛍光灯を最新のリモコンシーリングライトに変更して時代感を払拭



北側の壁・南側の壁にダクトレールを設置し各々光の演出が出来るようにしました。

ダイニング側ならお洒落なペンダントライトなど付けて食事を楽しめる照明を付けることができますので、女性に好まれますし、北側にはピクチャーレールを付けます。
それに平行してダクトレール照明も付けて飾った好きな絵にスポットライトで照らすことが可能です。


今回11帖のリビングに3系統の照明が付くことになりますので、自由度の高いライティングを楽しめる部屋になりました、

1回路:南側ダクトレール (ダイニングエリア)
2回路:中央シーリング  (中央エリア)
3回路:北側ダクトレール (ピクチャーレールエリア)


・お客様が来られてパーティーなどをするときなどは、
 全灯して部屋を全体的に明るく
・ダイニングテーブルの真上にペンダントライト
・調光機能を活かしてムーディーな部屋へ

などなど、賃貸物件では中々無い光の演出を差別化として提案してみました。


ダウンライト化も考えましたが、ダクトレールの方が入居者のライティング自由度が高いので好まれます。
予算の関係で手がだせなかった部分もありますが、カビ痕を無くして清潔感を出し、光の演出で差別化を与えることができました。

この家賃でここまで照明にこだわる部屋はそうそう無いでしょう。
営業サポートの依頼も受けているのですが、すでに水面下で営業活動はしておりまして、大手仲介会社の営業さんにはプランを伝えてあるのですが、非常に気に入って頂けました。

早く決まると嬉しいです。






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・㈱満室研究所役員
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・健美家コラム著者




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