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できたら後1ヶ月は空室のままでいて欲しい。

アンティーク棚を導入した通称雑貨屋風部屋ですが、営業も掛けていないのに早速申し込みが来ました。

各仲介店舗の営業様には本当に感謝です。


今回女性向けに部屋を雑貨屋風と言うコンセプトで仕上げたのですが、結果は男性の学生さんが申し込みとなっております。

営業担当さんにお聞きした所、お母様がお部屋を気に行ったらしく、値引きを断ったのですが、再度アプローチされております。

ありがたいことです。


初回は家賃2,000円OFFと指値されましたが、申し訳ないのですが、部屋作りにコストもかかっているので丁重にお断りさせて頂いたのですが、数日後1,000円OFFならどうか?と訳のわからない指値が(^_^;)

さすがの私も「なんでもかんでも値切れば良い」のは嫌いですし、部屋の「価値」を把握できないお客様ならこなくても良いと言うスタンスで投資しているので、少し気分が悪くなりましたが、、、、、


商品である部屋をまだ公開していないのに、山岡部屋と言うことで、ピンポイントで狙って完成と同時に内見するという、仲介営業員さんの機動力に感謝して1,000円OFFを了承。


付近にはまだまだ安い部屋があるなかで、私の部屋を希望してくれて本当に感謝ですね。


ちなみにこんな部屋になりました。


s-IMGP0615.jpg
アンティーク調の壁紙をアクセントクロスとして選択
ピクチャーレールにグリーンアートを飾り、スポットライトで照らす!


s-IMGP0626.jpg
アンティーク調の棚にデコレーションを施し
内見者へ住んだイメージを提案


s-IMGP0685.jpg
人気のアイアンカーテンレールを贅沢にWレール仕様を設置


s-IMGP0671.jpg
サニタリーも抜かりなく!
洗濯機置場上部のデットスペースにアンティーク棚を設置


s-IMGP0674.jpg
浴室はもちろん、報告ネットが超おすすめする。
お風呂ーコストビューティーリフォームを導入!


入居者が選べるアクセントクロスキットと並ぶキラーアイテムです。ヽ(^。^)ノ



s-IMGP0602.jpg
トイレも統一感を徹底します。
テラコッタの床とアンティークアクセントクロスで差別化を後押し。


その他にも満室研究所の空室対策プチリフォームを随所に施工!









実はこの部屋、即決めして欲しくないんです。(本当)
できるなら後1ヶ月は決まらないで欲しい・・・


何故ならば・・・・


一部の営業員さんは私の物件のファンでして、部屋が空くと今度はどんな面白い部屋になるか楽しみにしてくれているのです。


だから完成後即決めが多発するのです。
(ここまで注目される大家&物件まで育てるのには時間が掛りましたが、やっと楽になってきました。)

まだまだ、山岡と言う大家と山岡の物件の認知度を上げたいのです。


贅沢な悩みかもしれませんが、激戦区札幌でも愛される物件を作ることは可能です。



全ての大家さんの物件をこのレベルにあげるのは難しいですが、報告ネットとからんだ大家さん物件は助けてあげたいと思います。




空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
株式会社 満室研究所 報告ネット事業部
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TEL:011-303-7071
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物件清掃に便利なアイテム

1号物件の清掃日

掃除機と雑巾掛けを行うのだが、天井に意外と蜘蛛の巣が張るんですよ。

いつも払っているんですが、毎回どこかには蜘蛛の巣が出来てしまいます。まぁそれだけ自然なんでしょうけど。

蜘蛛の巣を取る素敵な道具があります。

それは・・・・

NEC_0306.jpg
はたき

科学繊維の高級品ではなく、ダイソー製!

これが物件清掃するのに非常に役に立ちます。

共用部はもちろん、外部の蜘蛛の巣や埃なんかをすべて叩き落してくれます。

100円で買えますので、皆さん清掃アイテムの1つとして常備して見てください。 空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
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のこり1部屋

とうとう空室は残り1部屋だけとなった。
明日20日の月曜日に契約となる。うまく行くといいのだが・・・・・


今日ジョイフルAKで購入した照明を契約が決まった部屋に設置した。
シーリングライトなので簡単だ。

いつもより高級タイプを設置したので入居者が喜んでくれると良いと思う。

明日の結果で満室となる。

ドキドキだ。

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入居決定!残り1室だっ!!

2号物件の空室の1つが埋まった。
これで残り1室だ。

結局・・・
前入居者 51,000円で賃貸
 ↓
募集   52,000円
 ↓
値切られ 49,000円( ´Д`)はぁ~

実質2000円の値下げとなった。これでは相場の家賃になっただけなので面白くもなんともない。

札幌の賃貸は何処も価格競争中のなか築5年の木造アパートを1,000円値上げするのは難しい、値下げして入れましょう。と営業から提案されていたが値上げにチャレンジしてみた。

結果は付加価値UPリフォームをしなくて良いことを条件に前回家賃より2,000円下落したが、価値のあるチャレンジだった。


隣の部屋は旧家賃51,000円→新家賃52,000円で申し込みが入っている。
付近の相場は46,000円~49,000円 
他のアパート同様家賃を引き下げ客を得るのか付加価値UPをして値段を据え置く、値上げするのかはオーナー次第。

業者的には52,000円は鉄筋コンクリートのデザイナーズ風のマンション価格だと言い、ここも無謀ですと言われる。

営業が住むわけではない、若いねーちゃんが住む部屋。
そのねぇーちゃんが良いと思えば良いだけなのだ。何も特色がなければ値下げしなくてはならないが、何かアピールできるものがあれば入居者が価値を決め入居してくれる。
誰だって安い方がいいに決まっているが、数千円UPでも良い部屋なら決まると思う。

もうひと部屋は賃料UPで行けそうなんじゃねぇ~(*^ー゚)/
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201号室202号室予約あり

本日21時を過ぎた時間に管理会社より201号室の予約連絡&FAXが届く。
今回は23歳の女性で実家を出て会社の近くに一人暮らしをするとのこと。
まだ父親には言っていないらしい。保証人は父親なので旨く説得して
引越しできると最高なんだけど。
勤務先とアパートが近くなので結構いいと思うんだけど、すべては保証人の父親頼みだ。

202号室も女性で保証人は父親。
さっさと契約書を交わして欲しいんだけど中々進んでいないらしい。
やっぱ娘を一人暮らしさせるのは親として父として嫌なのかな?

旨く行けばW成約で夢の満室だっ!
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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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