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洗濯機置き場を造作

朽ちた2LDKの再生を行っております。
今回は洗面台を新規設置+洗濯機置き場移動をしちゃいます♪

この物件何か変なんです・・・
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玄関にはトールサイズの下駄箱ですが、

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その裏の小さな部屋(脱衣スペース)にまた下駄箱Σ(゚д゚lll) しつけーーー!




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ねっ奥はお風呂なの。
お風呂には洗面台があるので、ここって普通洗濯機置き場じゃないの?
その証拠に排水口も見えますが・・・

でも、下駄箱がある。
部屋中探しても洗濯機置き場が無い。もちろんここは札幌なのでベランダにもない。
超不思議。
退去した方はどうしてたんだろう??(>_<)


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で、室内を捜索していたら、丁度良いスペースを発見!!
どうやら、パイプスペースを活かした納戸のようです。 水落とし用の排水口もありました。
(この物件は直天、直床のRC 天井高は普通ですし、コストの観点から床をかさ上げして配管通すなどの、大掛かりな工事は収益悪化のためできません。ていうかそんなプラン提出しません)

よし!ここに洗濯機を置こう!

と、ひらめきました。


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排水口 
相当腐食しているな・・・・大丈夫か?これ?www(^_^;)
綺麗に錆をお掃除。
スコスコブラシを掛けて、掃除機で吸い取ってと。

本当は高圧洗浄したいのですが、高圧掛けると

腐食して弱くなった箇所が圧に耐えきなくて

ぷしゅーーーッ!!!

と来たら大変です。

ここは地味に丁寧に慎重に掃除します。

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奥行きがギリギリでしたので、あえて扉はつけません。(外されていたのは廃棄処分)
でないと、ドラム型とかいれたらドア閉まらないのでは、困ります。

ですので、今回ローススクリーンを採用
これなら  なので大丈夫。

最悪多少出っ張っても、いいでしょ。(^_^;)
縦型なら問題無しは確認してます。

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排水口も綺麗に加工して、床を貼って
めちゃめちゃ綺麗になりました。


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天井にはダウンライトを設置して、奥様が家事をしやすいようにも配慮してます。
更に点検口も入れてメンテナンス性も問題ありません!


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で・・・・・
洗濯機置き場が出来たので、脱衣スペースには引き戸と洗面台を入れて、完璧な状態にしました。


うーん。気持ち良い部屋になりました(^_^)/


山岡満室リフォームは入居者視点と大家視点で、投下コストを最大限活かします。

今日も満室ハッピーです!!





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トイレのドアリメイク

トイレのドアに無地の壁紙が貼ってありまして、方々くすみや傷が目立ちます。
残念ながら張替えですね。

どうするか悩みました。
1:ドア交換
2:無地クロス貼り替え
3:柄付きの1000番クロスに張替え
4:シート加工

ムムム(-"-;)悩みます。

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見づらいですが、ドアの両面に巻き込みように壁紙が貼られているんです。


このまま、無地クロスじゃつまらない・・・・
隠し扉を作ってもトイレじゃなぁ~
柄クロスも中々パッとしない(^_^;)

で、出た答えがシート貼り

ドア交換しないでも、ここまで綺麗にできました(^_^)/
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ドアノブは既存品で我慢します。コスト低減です。

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ドアを開けると清潔感&解放感を感じるトイレとなります。

イイ感じです。


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朽ち部屋のトイレをリメイク♪

この朽ち2LDKのトイレが非常に狭いので、少しでも広くしようとしてみました。

間取りは変更できません(コスト的に)ですので、現状態で広く見せる必要があります。

とても難しいですね(^_^メ)


で、完成したトイレです。

ビフォー          アフター
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3面の壁もドアも変更できませんので、天井のクロスを青空クロスにしました。
天井だけでも奥行きを感じられれば、印象は随分違います。

クロスだけで解放感が出ましたね。

さらに、イケアの鏡を天井面3面に貼りました。
この対策で男性の小便時には横面にも青空が広がります。


ビフォー                  アフター
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合わせ鏡部分にはお互いのに天井のクロスが写り込むので、横方向にも青空広がる訳です。
天井付近の壁面に鏡を貼ると、人間の目線は斜め上を見上げるようになるので、この効果が出るのです。


イケアの4枚鏡(LOTS)は両面テープで貼るだけと、とっても簡単。
ぜひ皆さんもトライしてくださいね(^_^)/
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朽ち部屋2LDKに隠し部屋を作ってみました。

全体的に朽ちた2LDKの部屋に何かワクワクするアピールポイントを作りたくて隠し部屋を作ってみました。
隠し部屋と言うと、やっぱり必要なのは隠し扉ですね。

そこで、上手に壁紙を使って作ってみました。

 ビフォー        アフター
s-HNET0061.jpgHNET0573.jpg

玄関入ると直ぐ和室へ繋がる襖に本棚柄の壁紙を貼ってみました。
下駄箱もダークブランの物に変更しているので、統一感も出てイイ感じですね。
内見の際も「本棚?扉?何これぇ~!?」と盛り上がる事でしょう。

 ビフォー                  アフター
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扉を開けると

朽ちた和室が出現!!

ではなく(爆)


 ビフォー                  アフター
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清潔感溢れる洋室が出現します。
壁にはアクセントクロスと美装リメイクした窓サッシ
天井にはリモコンLEDライト
反対側の壁には絵やポスターなどを飾れるピクチャーレール
床はフローリングにし洋室にしました。
押入など和を感じる部分もありますが、十分なスペックに仕上げました。


施工時の役立ちポイント!
HNET0572.jpg

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この壁紙ですが、襖の縦サイズと壁紙の柄の縦サイズがあいませんので、襖の下まで貼ると本が切れてしまいます。
すると一目で違和感が出てしまいます。
ですので、このクロスを貼る際は、職人さんと打ち合わせが必要です。

職人さんに「本棚クロス貼って」と簡単に発注しないでください。

発注の際は
クロス柄が上から合わせて、下の本棚柄の見切り部分はカット
不足した本棚部分には、xxxxのクロスを貼ってください。
(xxxxは部屋の建具などと調和のとれるクロスを貼るといいですので、色々選んでみてくださいね。)

要は本棚の本が切断されるような貼り方ではなく、「本棚」として貼ってください。

と説明しましょう。

これで、本棚柄を活かした隠し部屋が作れますよ~

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和室のボロボロな窓をどうするか?

腐った窓をどうする?

和室の窓ですが、長年の結露にさらされ黒カビと劣化でボロボロの状態。
普通なら交換なのですが、予算を浮かせたいので、リメイクして経費削減します。

今日はその方法をお教えしますね。

ビフォー
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樹脂サッシの中に木枠もある和風サッシなのですが、結露でカビて至る所黒ずんでいます。
しかも劣化が激しいので、部分的に木が折れて欠けています。

普通は交換ですよね(^_^;)


アフター
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木枠の外側だけを生かして、中の格子は切りとります。
その後ペンキ職人の手により塗装しました。

歯抜け格子+黒カビサッシが、見事復活!

これでこの窓枠達はまだまだ稼いでくれる事でしょう!




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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


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・エクシードXメンバー
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・健美家コラム著者




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