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札幌RC 2LDK ヤニ部屋に山岡満室リフォームを入れます!

ヤニとカビに侵されたお部屋の現場確認
ここを山岡満室リフォームで復活させます
6月の楽しみが増えました♪

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部屋全体がヤニで汚れてしまっています。
本当に残念な状態(T_T)

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水周りも湿気と経年劣化でボロボロです。
換気扇フード部分の角のプラスチックカバーも紛失しております。
これは、ピンチです。
もう、パーツだけは販売していませんので、カバーをつける事はできません。
上手く回避する方法を模索しようと思います。


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更に、樹脂サッシもゆがんで正常に閉まりません。

原因は結露でサッシの下の木部が腐ってズブズブになっているために、サッシの下レールが沈んでしまっているからです。

交換するとコストが跳ね上がる事は容易に予想できます。

腐った木部はハツッて新しい土台をいれますので、大工工事で何とかリカバリーしようと思います。
ですので、このサッシにはまだまだ稼いでもらいます(^_^;)

と、こんな調子ですので、まだまだ手を入れる箇所は多いです。

1個1個クリアして、大家さんのために一日でも早く完成させようと思います。

札幌のアパマンの空室対策リフォームの相談乗りますので、ご相談はお気軽にどうぞ( ̄^ ̄)ゞ











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株式会社 満室研究所 報告ネット事業部
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tag : 空室リフォーム 空室対策

原状回復見積作成中

お客様物件ですが、管理会社から退去完了報告を受け部屋を確認して来ました。

今さらですが・・・・
こうした工事はいち業者として、オーナーから直で依頼されています。

管理会社の下請けではなく、オーナー直属のリフォーム部隊として活動しております

原状回復床の染み
キッチンにむごい染みがありますΣ(゚ロ゚」)


原状回復床の染みアップ1 原状回復床の染みアップ2
結構染み込んでいて、フローリングのダメージが酷いです。
汚らしいので、なんとかしないといけません。
これでは、入居申し込みは難しいでしょうね。


原状回復網戸破損
そして何故か、網戸は外されています????
なぜ?かと思ったら、、、、落下して破損したようです。
これは応急処置してみましょう。この方が安く済みますからね♪

菊割れゴム
シンクの菊割れゴムがアウトです。
そもそも初期の奴と変わっていますw
交換ですね。


アクセントクロス破れ
これは酷い┐(´-`)┌
貼り換えですが、ちょうど板目柄ですので、板目の部分で張り替えます。
まだ、この壁紙が生産中で良かったです。



その他、色々な箇所を点検し、見積算出
GW明けから工事です(^_^)/


札幌の賃貸物件の原状回復・空室対策は、当社にお任せください!


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tag : 空室対策 空室リフォーム 原状回復 マンション アパート

壁紙特殊清掃完了!( ̄^ ̄)ゞ

GW中の内見を狙って、お客様物件の原状回復中♪

退去者様は大変綺麗にお使いになられており、工事する事はないのですが、一部だけクロスに汚れが(^_^;)
ルームクリーニング屋さんも、この汚れは
「むっりー(゚∀゚)」と見捨てられたほどw

クロス業者さんを入れ貼り換えとなると、この場合一式工賃になるので、貼り換え平米と比べると割高になります。

仕方が無いので、満研秘伝の溶剤を使って特殊クロス清掃を行います。「できたらこの技は出したくなかった・・・・」
o( ̄ー ̄;)ゞううむ
壁紙特殊清掃 壁紙特殊清掃2

中和剤が手に着くと危険!ゴム手袋も使い捨てとなります。
ドキドキしながら汚れ落としてますw

蛍光灯や電球がイマイチパッとしないからLEDに交換。
浴室電球交換 蛍光灯交換

リモコンの電池も新品交換しました。
リモコン電池も交換

後はプロのルームクリーニング屋さんが入って完了です。

これで、GW中でも内見があれば、ある程度は大丈夫♪




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tag : 空室対策 札幌 空室リフォーム 満室リフォーム 原状回復

襖などの引手が無い部屋? 

半分だけ終わった?(ような)リフォーム部屋に、山岡満室リフォームのご依頼が(^_^;)

襖などの引手がなぜか取り付けられていません。
賃貸物件空室対策リフォーム引手交換1

更に、放置されている引手の数と襖の数が合わない。
明らかに足りない・・・・何故?
賃貸物件空室対策リフォーム引手交換2 賃貸物件空室対策リフォーム引手交換3

このまま使っても、開閉できますが、和室なのでなんか変ですね。
簡易的な洋室にするなら有ですが、畳の表替えは済んでいるので和室のまま行くプランだったのでしょう。

もしかして、工事途中かもしれないので、引手は、このまま放置しておきます。(後で無くなったと言われても嫌だし)

浴室は基本的にアウト
下地が腐り壁を押すとプカプカ凹みパッキン部分に隙間が開きます。
洗い場の壁面も腐ってしまい下地が錆びています。
完全補修が必要な状態でした。
浴室リフォームで空室対策1 浴室リフォームで空室対策2


浴室リフォームで空室対策3 浴室リフォームで空室対策4

1日も早く復旧して埋めたいので、オーナーに提案書をお送りしました。
繁忙期後半に間に合うかが勝負ですね
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tag : 空室リフォーム 空室対策 満室リフォーム 原状回復 浴室リフォーム

マンション原状回復 無難な部屋に仕上げました(^_^;)

結構築年数の行っているお部屋
オーナーリクエストで、低費用で無難な部屋にして欲しいとのリクエスト。

確かに、このエリアで過度な設備やおしゃれな内装は必要ありません。
オーナーの戦略は当たっていますので、リフォームをお受けし作業しました。

でも、オーナーから「無難な部屋に」の一言は

管理会社担当には絶対言ってはいけません。

本当に普通の部屋になりますw
もう、確実になります。

無難は部屋 = 知恵を絞らなくても良い部屋

と言う思考になりますので、単に白い壁のどこにでもある部屋になります。


同じコストでも、ちょっと柄や色を変えるだけで、全然違う部屋になりますので、知恵は使ってもらいましょう。


当社は、知恵を絞り、どこにでもある部屋のコストなのに、決まる部屋を作ります。

《一例》
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玄関もこんなに差がでます。
全て管理会社の原状回復費用と同じ料金でここまで、グレードアップ可能です。
壁は500番の色つきクロス
土間は長尺でも温かみを感じるタイル柄
建具はタッチアップで費用削減


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シャンドレ部分は、シャンドレだけ新しいのですが、床は草臥れています・・・・
単に交換だけを依頼すると、本当に上物だけ交換され、陳腐さが目立つので注意してください。
交換はトータルで考えないと駄目です。

シャンドレ背面に濃い色の500番クロス
CFも汎用の安いタイル柄のものですが、素焼き系で背面のダークなクロスと合わせて
ダークな色は入っている物をチョイス。
そして、来客時には生活感を消せるようにロールスクリーンを設置


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キッチンは、本当は壁にキッチンパネルを貼りたいのですが、コスト的にそうもいかず
クロスを張り替えました。
凸凹の少ないクロスを貼ったので掃除もしやすいです。


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鱗状痕バリバリの鏡を縦型にして、草臥れたシャワーホースを交換。
これだけで、印象は全然変わります。

その他、腐った木部などをパテ補修し塗装。
照明を明るいLEDに変更し、室内を明るく演出。
プラスチックの経年劣化である黄ばみを隠すなどの、処理を行い完成しました。

全然、追加の費用を掛けなくてもここまでできます。


どうせお金をかけるなら、知恵も出せる業者に依頼するべきだと思います。
「あっ営業になってしまいました(^_^;)」

繁忙期のリフォーム依頼が多数寄せられており、とても混んでおります。
報告ネットですので、巡回撮影契約者様を優先で行う事をご了承頂ける方のみ、ご依頼ください。

必ず満室にさせます!!



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tag : 空室対策 札幌 空室リフォーム 原状回復

空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
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・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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