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札幌木造アパート原状回復

札幌市内の木造アパートの原状回復に来ました。

車を駐車して物件に入ろうとしたら・・・・・・
こんな張り紙が!
HNET6798.jpg

酷いですよね。
こちらの物件のエントランスの真ん前ですもの(-"-)

しかも、同価格の家賃で、張り紙の方が広い!

完全に客取りで業務妨害ですわ

連絡先は011-811-9716との事w



気を取り直して現場確認します。
4年もお住まいになっていたのですが、室内は綺麗に保たれています。
でもあちこち手を入れる部分がありますね。

HNET6761.jpg
まず、気が付いたのがシンク排水カゴ
サイズが違っています。
一応下水の臭いは止まっていますが、奥まで入りきらないので、菊割れゴムが入らないのです。
常にこの状態です(^_^;)

これはきちんと交換したいですね。


HNET6769.jpg
退去者様が引いた光ファイバーもそのままでした。
しかも露出配線・・・・・

現状を撮影してケーブルを残すか撤去してもらうか報告を待ちます。

HNET6764.jpg HNET6765.jpg
次は浴室
石鹸カスと水垢が酷いですね。
白く汚れてしまっています。
これは、xxxxとxxxxxを使って磨くか、xxxxxxxを塗布して落としましょう(^_^)/


他には、クロス汚れが少々
窓などの4隅のクロスひび割れなどが確認できる位で問題ありませんね。


早速見積を作ってオーナーに提出です♪



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 空室対策 札幌 原状回復 木造

戸建賃貸原状回復リフォーム完了♪

戸建賃貸原状回復リフォーム完了♪
工事請負後、あとから隠れた瑕疵がめちゃくちゃ出て来て大変でしたが、とっても素敵な家に生まれ変わりました(^▽^)v
クロスは床の間だけ1000番 残りは全て500番です。
壁天井は化粧板なのですが、釘の打ち付けが多いし剥がれや反りも酷く、下地作りがとても大変でした。
建具は結露染みが多いので、ほぼ全塗装とし清潔感を向上させております。

照明は既存の物を使い回しして、足りない照明はオーナー設置でコスト削減。
下駄箱も全塗装、コートハンガーも全塗装して、使える物はリメイクして活用する事で、これもコストを抑える事に成功しております。

以前とは比べ物にならない位に清潔感が出ていますので、これなら入居者にご満足いただける事でしょう。

既にオーナー様には「工事コスト以上のクオリティーだ!」と大満足いただけました♪

よし!
次の物件に取り掛かります!!

《リフォームの様子》
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このように昭和の香り漂う物件でも、こんなに綺麗にできますよ♪

一度ご相談ください(^_^)

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tag : 空室リフォーム 空室対策 満室リフォーム 戸建賃貸 戸建リフォーム

千歳市 木造アパート 空室対策リフォーム 見積中♪

千歳市の木造アパートに空室対策として山岡満室リフォームを入れたい。と依頼を受け対応中

木造なのですが、とっても素敵な物件です。
日当たりも間取りも設備も凄いのですが、やっぱり決まらないようです。


HNET5683.jpg HNET5687.jpg

2LDK間取りはとても過ごしやすいレイアウトで問題ありません。

トイレも窓有りで明るく素敵です。
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若干原状回復が必要な箇所もあります。
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洗面台のヘアキャッチャーが経年劣化で割れています。

HNET5703_20180320231752b7d.jpg HNET5700.jpg
洗面台の上部のボードアンカーが馬鹿になっているようで、パカパカしています。
一旦外してボードアンカーを強化する必要があります。

他には、問題点はありません。

ちょっとした差別化を施せば即決まるでしょう。

千歳賃貸のキラーアイテムを私は知っています(^_^)
それを導入すれば、ムフフw





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tag : 空室リフォーム 空室対策 満室リフォーム アクセントクロス

空室対策リフォーム現場確認

空室対策リフォームの見積のために現場入り

でも、まだ残置物がありました(^_^;) 
この状況では、正確な見積額が出ないのですよね。

この家具達を撤去する際に、壁紙を破いたり、建具に傷をつける可能性もあります。
床はCFなので、ベットなどを動かして破るかもしれませんから、正確な費用は出せません。

が、

大家さんのためにも可能な限り正確なお見積りを作成しました。
だって、こうしている間にも

機会損失は膨らむのですから

そして一応暫定的ですが、こんな感じですよーと提出♪
残置物の撤去が終わったらもう一回見積に行きます(^_^)




HNET5664.jpg HNET5598.jpg
まだ普通に冷蔵庫とかありました。

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床のCF剥がれています(^_^;)

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脱衣所の扉には内鍵後付けしたようで、ビス穴が・・・・

HNET5627.jpg HNET5628.jpg
結構クロスいっちゃっています(T_T)

こうした残置物有りのお部屋って勉強になるんですよ♪

退去者さんがどのように、住んでいたかが良くわかります。

家具の配置から動線がわかりますし、ライフスタイルなども見えて来ます。

なので、残地物がある部屋を見れるなら見て置いた方が

大家スキル上がりますのでおすすめです!


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tag : 空室対策 空室リフォーム 満室リフォーム 原状回復

戸建賃貸満室リフォームは難しいぃ~2回目の現場検証してきました。

札幌市内の戸建を賃貸に回すとの事で、当社に原状回復+差別化リフォーム依頼をして頂きました。

戸建賃貸って、人様に貸せるようにするリフォームってすごく難しいんですよね。

なぜならば、前所有者様が自由に住んでいたからwww

もう、セルフリフォームはされているし、謎のスイッチがあるし、釘がいたるところに刺さっているし、方々汚いしww

まぁ、これを原状回復するのって大変なんですよね。

床が沈む所もあれば、建物がゆがんで襖があかない、閉まらないなてのは

ざら 本当多いのよぉ。

所有者様は長年住んでいたので、徐々に建物がゆがんで来ても、経年劣化ですので、気にしませんが、

賃貸で入居する人は

めっちゃ気にする訳です!(^_^;) 
そりゃそうだよなぁ。家賃払うんだもの。


原状回復と差別化のコストと家賃の収益性のせめぎ合い

ここが重要。

余りケチると誰も入らないし、過度にやりすぎても費用対効果の観点からイマイチなのですが、私は住む方が満足してくれる方に費用を掛けたいと考えています。

やっぱりお客様が満足しないと駄目なんです。

特に戸建は奥様目線でのリフォームが肝

奥様が気持ちよく家事や育児ができるように、山岡満室リフォームで色々変えて行きたいと思っています。

戸建は一度入ると長いので、本当ここが重要です。


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まずは、キッチン。
このクタビレた感はダメですね。(^_^;)
無駄なスペースもイケません。


HNET5112.jpg HNET5120.jpg
この戸建は和室ばかりなのですが、この和室には仏間があります。
まずはこれを撤去・・・・撤去すると下地がボロボロに(T_T)
でも、頑張って補修します。

砂壁もなんとかしないと・・・・
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床の間は撤去しないで、モダンな和空間を作ろうと思います。

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そうこうしていると、作り置きのクローゼット上の天袋が、解放され煙突がっ!(>_<)

構造上取れないので、なんとかしますww

戸建賃貸は手間が掛かるわぁ~(^_^;)

でも、楽しいな。

Tさんもう少々お時間くださいね~






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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


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・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
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・健美家コラム著者




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