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札幌市内の管理会社さんから満室リフォームを依頼され対応

札幌市内の管理会社さんから満室リフォームを依頼され対応しています。
室内はヤニや結露でダメージが酷いです


浴室の壁の腐食が酷くボコボコしていて、ここではシャワーすらしたくないレベル^_^;
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床材のクッションフロアもダメージが酷いです。
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他にも家具跡やマット跡などで全貼り換えレベル

結露跡も酷いですね。(^_^;)
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クローゼットの中も酷い状態です。

キッチンの排水口には謎のアルミテープ・・・・

((´д`)) これはあれかい?
IMGP1546.jpg

水漏れかな?
素敵なお部屋にするので、このままではイカンですわ。
ここは難しいなぁ

しかし、立地は最高なので、素敵に復活させようと思います♪
がんばろー!




札幌で賃貸専門空室対策リフォームをしています。
大家さん直で依頼をお受けしていますので、お気軽にご相談ください。

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tag : 札幌 空室対策 満室リフォーム 管理

退去立ち合いして来ました。

退去立ち合いに行ってきました。

役1年半早々で退去ですo( ̄ー ̄;)ゞ 早いなぁ~

北海道の田舎町から札幌に出て来たのですが、諸事情により田舎に一旦戻るようです。
人生色々ですね。

では、お部屋のダメージチェック

意外とありません。
綺麗に使ってくれたようでして、問題ありません。

今回の原状回復は、前回コストの関係で補修をしなかった、この部分を行います。

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まず、建具の塗装
色々傷がついていて塗りたかったんですよね~(^_^;)
前回コストは別の方につかったので、今回塗装する事にします。

s-IMGP1951.jpg
ドアに傷+塗装剥がれ
この傷が丁度目線の位置についているので、非常に目立つのですよね。

これも、前回したかったのですが、できなかった奴です。


s-IMGP1968.jpg
次は、キッチンのコンロ台の壁のコゲ跡です。
これもできなかったんです。

今回は塗装ではなく、断熱ステンレスプレートを貼り綺麗に隠します♪


s-IMGP1927.jpg
あと、ワンタッチニップルね。
これも交換します。


あとは、汚れをルームクリーニングで除去すればOK。



築古物件で、今まで何も手を入れていないお部屋へ空室対策リフォームするとなると、工数が多くなり結構費用が掛かるのですが、それを満額投下できるというと中々できない訳で・・・・(^_^;)

ですので、原状回復+空室対策リフォームは優先順位を見極めてしないと行けませんね。

部屋をワインのように成熟していく感じです。

これからの、工事が楽しみです!


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tag : 空室対策 空室リフォーム 原状回復

1DK物件の原状回復

RCの1DKを原状回復+プチ差別化しました。
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玄関ドアのペンキが剥がれ落ちていたので、全塗装して土間にはタイル柄のシートを貼りイメチェン

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奥の和室を洋室に変更

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結露とカビ染みが酷かったサッシを黒塗装


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洗濯機置き場が無いので、洗濯機キャリアを設置して、クローゼットにはパイプハンガーを導入

その他色々できる事をしました。

家賃との兼ね合いもございますので、予算内で最高の部屋ができたと思います。

Sオーナー これで決まりますよ♪( ・`ω・´)キリッ 空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
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tag : 空室リフォーム 空室対策 札幌

4LDKRCマンション原状回復

札幌市内の4LDK・RCマンション原状回復に来ています。

ざっくり見てオールアウト!((´д`))
床・壁全張り替えです・・・・

しかしながら、破損個所などは限定的な物なので、まだ良かったです♪


だた、カビが酷いし、キッチンの汚れも酷い・・・・
なぜこの状態で引き渡すのか?理解に苦しみますw
退去者様はどのような生活をしていたのでしょう。「もう少し掃除しようよ」
汚すぎます!!

IMG_6105.jpg IMG_6106.jpg
この汚さだと、原状回復リフォームをどの辺りまで進めて良いのが判断が難しいのです。
もしかして、清掃で済む可能性もあります。

このまま発注して、職人さんに清掃させるわけにもいかず、ここはプレ清掃が必要(^_^;)

IMG_6104.jpg IMG_6103.jpg
窓枠は結露でカビだらけ、ボードも腐っています。

さらには、窓にシール貼られているし・・・

もう少し日々の生活で注意して頂ければこうはならないのですけどね。
本当不思議。
借り物をこう粗雑に扱うなんて・・・・ 大家さんが可哀想です。


とにかく、この状態で見積取ると

全交換

費用倍増


ですので、一旦プレ清掃いれて、

使える物は使う

使えない物は交換する。


こうして、お部屋をくまなく精査しないと、工事費が高額になってしまいます。


時間と手間は掛かりますが、全ては大家さんのため、頑張ります。( ・`ω・´)キリッ






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tag : 原状回復 空室リフォーム 札幌

2巡目のお部屋の原状回復

山岡満室リフォーム2巡目のお部屋の原状回復

ざっくり見て、問題無し。
IMGP1166.jpg
綺麗にお使いになられていたようで、ヤニ汚れもありません。

お部屋の点検で確認したのは、FF灯油ストーブの点灯防止ステーが離れていた箇所と
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恐らく震災で出来た窓周りのクロスの破れ位です。
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床の家具跡は致し方ないレベル


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玄関土間は前回コストを抑えるために、スルーしていたので、今回は素焼きタイル柄に変更するつもりです。

前回ちゃんと、リフォームしてあるので、手を掛ける事がありません♪
良い感じです(^_^)/



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tag : 空室リフォーム 原状回復

空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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