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原状回復+山岡満室リフォーム見積作成

先日クライアント物件の原状回復+山岡満室リフォームを導入するために現場確認に行ってきました。

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洋室・リビングとも照明がありません。
今の時期は日の入りも早くすぐ暗くなるので、内見時に照明がないと不利なんですよね。

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リビングの一面にアクセントクロスをいれてみます。
今回もナチュラルテイストで温かみのある部屋をめざします♪

窓は2重サッシですが、劣化のために内部結露しています。
内見時にマイナスですよね。ここは例の方法でローコストでマイナスポイントをプラス化します。


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キッチンも磨きが必要ですね(^_^;)この位は想定内です。

浴室もカビが目立つので、例の強力カビ取り剤の出番ですね。


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鏡は鱗状痕が酷いです。
浴室はお風呂ーコストビューティーリフォームで高級感を出しちゃいます♪

さぁ オーナーのために頑張ろう!!



空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
株式会社 満室研究所 報告ネット事業部
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TEL:011-303-7071
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札幌市 美園エリアの木造アパートに山岡満室リフォームを

札幌の激戦区である美園エリア
当社が満室サポートしている築13年の木造アパートですが、めちゃ頑張ってくれていて常に満室状態を維持していたのですが、退去がありました。(T_T)残念です。

オーナーより原状回復と満室リフォームの依頼を受けたので現場入り。

玄関開けて入った瞬間わかる。



残念感(爆)



床も壁もアウト!(>_<)
色々調べると破損個所やキッチンの集成材に長期間水が掛かっていたようで、腐食しています。
ホコリやカビも酷いです。

うーん、良いお部屋だったのに残念です。

ここは綺麗にして新たな気持ちで入居者様をお招きしたいものですね。

少しだけ補修箇所を公開
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窓枠に結露が原因のカビ
これはカビとりいっぱつで除去可能


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火災報知機にはホコリが・・・・・
いったい何年分のホコリなのよ。

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ダクトレールライトにもホコリがビッシリ!
掃除しましょうって(-_-;)


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出窓の窓台の木部は紫外線焼け
もうダメですので、サンダーかけて塗装します。

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シャンドレの排水栓のヘアキャッチは折れているし・・・・

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シンクとガス台の間は水で腐食
おがくずの集成材なので水を含みボロボロになって来ています。


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キッチンカウンターには、熱々の鍋やフライパンを置いたのでしょう。
焦げてます(-_-;)

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床は油汚れがビッシリと・・・・・・
動線だけが床が見えています。

なので、天井・壁も黄ばみえらいこっちゃですが、致命的な破損などありませんので、すぐに直せます。

Yオーナーお楽しみに!(^_^)v




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パステルグリーン部屋の原状回復

残念ながら、人気のパステルグリーン部屋退去です。
そのため、原状回復のために現場確認してきました。

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これで2回転目になりますが、退去されたお客様は、このパステルグリーン部屋を大変気に入ってくれて入居したので、思いのほか綺麗です。

今回のリフォームの狙いは、前回予算の関係で手を入れられなかった部分を完全体にする。事です。

《前回できなかった事》

洗濯機用ニップル(ストッパー付き)
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全自動洗濯機が主流ですので、これに変えて置けばお客様はワンタッチで給水できます。
さらに万一ホースが抜けても、自動停止機能がありますので、水漏れ事故も防げます。
古い物件だと普通の蛇口が主流なので、怖いんですよね。
ビス止め式だと、きちんと取り付けないとぐらついて漏れちゃう事もありますしね。
交換交換っと。



浴室に鏡を設置
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ここ浴室に鏡が無いんです(>_<)
単身者向けのマンションですので、シャワーブースと使う事が多いでしょうから、縦長の大きな鏡を設置します。



浴室ドアの腐食部分交換
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前回少しだけ腐食して膨れていたのですが、もうダメですね。
ここまで目立つとパネル交換です。


便器のコーキング
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当社施工ではないので、以前の業者さんなのでしょう。
イマイチコーキングがヘタなのと、汚らしいのでCF張り替えしてリフレッシュさせます。


各所コーキング
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まぁコーキングです。(^_^;)
築古物件はコーキング部分を貼り直すと、不思議と見違えるようになります。
これ重要よん♪


山岡満室リフォームの工事戦略はこうなのさっ(^_^)v

初回のリフォーム戦略
1:部屋の弱点をなくす。(軽減させる)
2:弱点を強みに変える。
3:清潔感あふれる部屋にする。


この3つを限られた予算で行うので、当然できない部分が出てきます。
ですので優先順位をつけ入居促進に強いリフォームを行います。

もれたリフォーム箇所は次回!
予算には限りがあるのさっ!

ですので、1回目のリフォームはお客をつけるために行う工事がメインになります。
予算に限りがありますので、できない部分があるが、それは目をつむる。
速攻で入居させ収入元を確保します。

数年後お客様が退去したら、前回できなかった部分に手をいれて

部屋を完成体に成長させる。



なので、山岡満室リフォームは2段階なんです。

(^_^)「あっ言っちゃった♪」



あなたの空室もこの2段階方式(時には3段階方式)で成長させれば、予算問題も解決♪

ポケモンのように進化させませんかw

山岡満室リフォームの問い合わせまってますよ~











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山岡満室リフォーム 2回転目パートⅡ

最近 リフォームの依頼が多いです。
今日は山岡満室リフォームを施工した部屋の方が退去されました。

また綺麗に使ってくれていたらいいなぁ~と思いながら現場入り・・・・・

ヤニだ(T_T)

ヤニ臭いです(>_<)

500番の白クロスはアウト!
全張り替え、1000番クロスは柄が入っているので清掃でなんとかします。
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HNET0786.jpg HNET0787.jpg 
天井ジプトンは塗り替えですね
ペアサッシには結露が・・・・・・
もうダメじゃん(T_T)
これも、交換しないでなんとかします。

HNET0794.jpg HNET0782.jpg
浴室の洗い場壁も腐食の予兆が・・・・

ここも見事に復活させて早期入居をめざします。

さぁ頑張ろうっと!

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tag : 空室対策

山岡満室リフォームの現場検証

山岡満室リフォームの依頼を受け退去されたお部屋を見に行きました。

HNET0893.jpg  HNET0913.jpg

ふむふむ、普通の間取りですね。
内部はヤニ汚れがひどく全張り替えは避けられません。ヤニの匂いも酷いです。
黄ばんだアコーディオンカーテンは撤去ですね。


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不人気の和室は今回洋間へと変更しようと思います。

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ペットを飼っていたようで建具に傷が目立ちます(T_T)

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設備の金物関係も調べ交換が必要なものは交換します。

とにかく

清潔感

が、重要です。

このお部屋も魅力的な部屋へと生まれ変わりますよっ♪(^O^)

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tag : 空室対策

空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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