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戸建賃貸満室リフォームは難しいぃ~2回目の現場検証してきました。

札幌市内の戸建を賃貸に回すとの事で、当社に原状回復+差別化リフォーム依頼をして頂きました。

戸建賃貸って、人様に貸せるようにするリフォームってすごく難しいんですよね。

なぜならば、前所有者様が自由に住んでいたからwww

もう、セルフリフォームはされているし、謎のスイッチがあるし、釘がいたるところに刺さっているし、方々汚いしww

まぁ、これを原状回復するのって大変なんですよね。

床が沈む所もあれば、建物がゆがんで襖があかない、閉まらないなてのは

ざら 本当多いのよぉ。

所有者様は長年住んでいたので、徐々に建物がゆがんで来ても、経年劣化ですので、気にしませんが、

賃貸で入居する人は

めっちゃ気にする訳です!(^_^;) 
そりゃそうだよなぁ。家賃払うんだもの。


原状回復と差別化のコストと家賃の収益性のせめぎ合い

ここが重要。

余りケチると誰も入らないし、過度にやりすぎても費用対効果の観点からイマイチなのですが、私は住む方が満足してくれる方に費用を掛けたいと考えています。

やっぱりお客様が満足しないと駄目なんです。

特に戸建は奥様目線でのリフォームが肝

奥様が気持ちよく家事や育児ができるように、山岡満室リフォームで色々変えて行きたいと思っています。

戸建は一度入ると長いので、本当ここが重要です。


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まずは、キッチン。
このクタビレた感はダメですね。(^_^;)
無駄なスペースもイケません。


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この戸建は和室ばかりなのですが、この和室には仏間があります。
まずはこれを撤去・・・・撤去すると下地がボロボロに(T_T)
でも、頑張って補修します。

砂壁もなんとかしないと・・・・
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床の間は撤去しないで、モダンな和空間を作ろうと思います。

HNET5177.jpg
そうこうしていると、作り置きのクローゼット上の天袋が、解放され煙突がっ!(>_<)

構造上取れないので、なんとかしますww

戸建賃貸は手間が掛かるわぁ~(^_^;)

でも、楽しいな。

Tさんもう少々お時間くださいね~






空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
株式会社 満室研究所 報告ネット事業部
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TEL:011-303-7071
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不人気部屋を大改造!原状回復+山岡満室リフォーム見積作成

長期間空室が続くお部屋があるのでアドバイスをして欲しいと、依頼を受け対応しました。

立地はまぁまぁ
南向きで日当たり最高
室内の広さは、家賃のわりには広い方です。
まだまだ稼げる物件ですが、
何故か決まらない・・・・(T_T)

でも、入室して即一発で敬遠される理由がわかりました。

HNET4814.jpg
洗濯機置き場が無い

冷蔵庫置き場が無い

この2点


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冷蔵庫置き場となるシンク横のスペースが圧倒的に狭い
洗濯機の排水システムが建築当時になく、排水はユニットバスの洗い場に流す方法(昭和かよっ!)
それでは、まずいと後付けで排水管を引いたのですが、そもそも洗濯機を置く間取りを考えていないので、洗濯機を置くと浴室に入れない(めちゃ邪魔!)


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通常山岡満室リフォームは

不動産投資なので、使える物は使いリフォームコストを極限まで下げてプランを立てます。

このお部屋のキッチンは25年も使われて来ていますが、まだ補修すれば行けます。
収納部分の床が腐ってペコペコしていますが、張り替えれば行ける!

でも、でも!

単身者用のマンションで、冷蔵庫や洗濯機が置く場所がないのに、こんな大きいキッチン必要ないじゃん(^_^;)

このお部屋を稼げる部屋にするには、このキッチンを廃棄し、ミニキッチンにします。
そして、空いたスペースに冷蔵庫と洗濯機を置くスペースを作るプランを立てました。

キッチン交換は痛いですが、この痛みは即入居されるので、すぐに回復するでしょう。

このまま機会損失を増やす位なら動くべきです。


このお部屋も稼げる部屋へと生まれ変わらせたいです。






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tag : 空室リフォーム 原状回復 空室対策

原状回復リフォームの依頼殺到で大忙しです。感謝(^_^)

今日は朝から原状回復リフォームのために市内を走り回っています。

HNET4726.jpg  HNET4727.jpg
1件目は床がアウト!
このままいけそうなのですが、くすみが酷いですね。
壁など他の部分は綺麗なのですが、ここだけ汚れが目立ってしまっています。
更にキッチンのコンロ前にも足跡があります。

ここはCFの品番を洗い出して切り貼りで対応

HNET4725_201711171101375a5.jpg
次の物件は、浴室の換気扇カバーが壊れています。
ネジもバカになっていてもうアウトです(T_T)
清掃後両面テープで張り付けて、次のお客様が最後のもう一回転させてコストを低減させます。


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次は洗面台の収納扉が水を吸って腐食し始めています。
白色の塗料でタッチアップ補修します。

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後付けエアコン
換気扇をつぶして配管通したのでしょう。
やっぱこうなりますよね。
はい!貼り換えです(^_^)


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次の物件は床のCFが切れてしまっています。
良く見ると・・・・施工時のジョイント部分でした(^_^;)
他にも汚れや家具跡がむごいので、この際一気に交換します。


HNET4548.jpg
あとは、窓ですね。
1階のお部屋なので、ウィンドウフィルムを貼ってプライバシーを確保しましょう。


どの物件も年内満室めざします!! 空室対策コンサルティング、空室対策リフォームなど、不動産賃貸全般のご相談・お悩み事などお気軽にご相談ください。
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木造アパート2LDK メゾネットの原状回復工事するかも。

木造アパート2LDKの、原状回復工事ために、現場調査に来ました。
閑静な住宅街で角地のこの物件は、南向きでとても日当たりが良いです。

角地なので、日光がたくさん入りいい感じヽ(^。^)ノ

さぁ、室内に入ってみましょう!

おおぉ 予想通りの朽ちっぷりですが、見た目そんなに変な所はありません。
築年数からみたら綺麗な方です。

でも、床も壁も経年劣化が激しくもう使えません。
残念ですが、貼り換えとなります。

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2階の和室の内窓硝子格子ですが、長年の結露のお蔭で染みが凄いです。

この染みが不潔感を醸し出すんですよね~

無駄に木格子が回っているので、塗装もできません。
塗装できるんですが、枠をいったん外すのですが、その手間賃が非常にかかるわけです。
そこまでして、塗装するくらいなら、内窓を入れた方が将来的にも有利

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窓を外さなくても枠の表面は塗れますが、硝子に接する面は濡れないんですよね。
しかも硝子の表面が凸凹しているので、一度外さなければいけません。

手間賃を考えると、やっぱり内窓ですね。(^_^;)


HNET4653.jpg HNET4655.jpg
変則的な作りな半地下の水周り達

予想通り湿気でカビが多いです。
暗くて寒いキッチン。このキッチンを奥様に選ばれるキッチンにするのが

私の仕事

アイデアめっちゃあります(^_^)/


HNET4676.jpg HNET4682.jpg

キッチン収納の取っ手がえらく汚い・・・・w 色も違うし・・・
ここは交換ですね。

包丁立ても長年使われているので、プラ部分が削れています。
ここも交換っと


HNET4659.jpg HNET4662.jpg
ボイラー回りの配管
これが一番汚いんですよね。
どうしても汚れが蓄積する部分ですが、ここは清掃で頑張るしかありません。
カビも酷いですね。


HNET4670.jpg HNET4667.jpg
浴室も水垢が多く付着しているので、業務用の洗剤で一掃する必要がありますね。
ボイラー操作パネルのコーキングが汚いので、打ち直しっと。

まだまだ、原状回復する箇所がたくさんありますが、楽しんで1つ1つクリアして行きたいです。

気をてらったリフォームではなく、清潔感を感じられる部屋にします。

でないと、家賃と工賃のバランスが取れないのっさ!(T_T)
札幌エリアの賃貸原状回復リフォームは本当難しいです。

家賃高ければなぁ~   Uオーナーご期待くださいね!







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tag : 原状回復 空室対策 アパート

窓枠の結露が酷い部屋 まぁそれ以外も酷いんですけどね。

RCマンションの1階のお部屋の原状回復です。

窓枠のボード部分が結露で腐っています(^_^;)
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気持ち悪い・・・・Σ(||゚Д゚)ヒィィィィ
よくこの状態でお客さん住んでたなぁ~

22886101.jpg 22894322.jpg
別の窓は転落防止の柵が壊されています。
内窓と外窓の間の窓枠部分のペンキが剥がれて来ています。
これは構造的なものなので退去者の過失ではないですね。
ここもしっかり補修します。

こうした準水回り(笑)は、適度に補修していかないと、ダメージが蓄積して行きますので、日々補修する事が一番コストが掛からないんですよね。
お客様も喜びますし、綺麗な方が入居付けもいいでしょ♪


22853455.jpg 23032835.jpg
うーん、洗濯機の下のホコリが凄いです。
キッチンのガス台も激汚いわ。

どんな方が住んでいたか予想できますw(´ε`;)ウーン…

他にもいろいろ手を施す箇所が一杯ありますが、しっかり原状回復させて頂きます!(^_^)/




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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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