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仙台大家の会様主催の不動産投資セミナー講演用資料を作成

10月14日に仙台市内で開催される、仙台大家の会様主催の不動産投資セミナー講演用資料を作成しています。

実践的な新ネタを集めて来場者様に少しでも伝えるように編集していますが、だんだん疲れて来た、、、

頑張れ俺!(^-^;)

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収益物件インスペクションしてきました。

クライアント様が購入する物件のインスペクションに同行しております。

遠方投資の場合、建物のインスペクションは重要ですよね。
特に北国は劣化が早いので注意が必要。

購入して一息ついたら瑕疵だらけなんて嫌だよね~

早速地下から調査開始!
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レザーでレベル調査
水漏れやコンクリートの様子などを目視しつつ、打診棒で「コンクリート面を打って」打診検査も行います。


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ピーコンの蓋が取れて錆びてるよぅ(^_^;)


最終的には屋上と外壁まで行い
完了(^_^)/

今回満室でしたので室内調査はありませんでした。

調査結果は危機的状況にはないので、問題無しとの事
それでも将来的に補修は必要と、不動産投資は長期にわたるので、当たりな調査結果となり安心しました。


調査は札幌でインスペクションならSakura北海道に迷わず依頼してます。

購入前の調査は必須ですね♪

Iオーナー良い物件買えましたね!(^_^)/



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山岡満室リフォーム完成します♪

札幌はこれから厳しい銀世界とステージを変えますので、今行う山岡リフォームは

冬仕様(>_<)寒い季節が来るよ~

寒々しい感じがする部屋は作りません。


外気温が氷点下の世界での内見で、コンクリ打ちっぱなしの部屋は・・・・

無いわ・・・・ (ヾノヾノ・ω・`)ナイナーイ

本当めちゃめちゃ寒い所から、屋内に入ったのに「寒い!」なんて駄目駄目!

見た目の印象で、温かみを感じる部屋を作った方が、決まる確率は高まりますので、今回はウッディーな部屋を作ります。

でも、部屋全体を木目クロスなんて貼ったら狭く感じるし、ウザイのでほどほどにね♪

ちょっとだけ公開しますが、中はこんな感じ
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廊下の天井にアクセント

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トイレの1面アクセント
これから飾り棚がつくよ♪

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単身・カップルがターゲットの部屋でして、この間取りの多くは若い層の入居が多いので、人気のスクラップウッドを柱部分に貼ってみました。
男前インテリア家具・カフェ風家具を置くと凄く映えると思います。

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別の部屋の柱にはエイジング処理した棚を2段つけました。
棚上はアイアンです。

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最後に飾り棚をポポポーンと(^_^)
設置。

近くにTVジャックやコンセントがありましたので、この壁には恐らくTVが置かれると予想したので、棚は少し上側に設置しました。


オーナーもう少しで完成です♪

終わり次第 代理営業して即決めます!! 報告ネットでは空室に困る大家を全力サポート!

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tag : 代理営業 空室対策 満室リフォーム

築古アパートにプチ山岡満室リフォーム

築古の木造アパートですが、結構綺麗なんです。
オーナーさんは良く手入れしていたようで、ほぼ何もしなくても住める状態。
ですが、経年劣化部分が目立ってしまっているので、今回はその経年劣化部分の解消のためにリフォームしました。

その経年劣化解消の方法とは!


ズバリ!


塗装!!(^_^;)



これしかないでしょ。


だって・・・・・・・


予算ないもんw

無駄にかけて新築と張り合うなんて無駄です。
ここは清潔感が感じられる部屋にした方が絶対有利。

幸いにも築古なので、建具は化粧板やシールではないので、ペンキが乗ります。

そしたら塗りつぶすのが一番いいんです。

ロバートキヨサキさんも言ってたでしょ。

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シャープに見せるなな建具は黒
和室は黒の方が絶対かっこいいです!

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リビング系は白色で明るく清潔感を出しましょう。

さぁさぁ、あとは仕上げですよ~

職人の皆さん本当にありがとうございます。m(_ _)m


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パステルグリーン部屋の原状回復

残念ながら、人気のパステルグリーン部屋退去です。
そのため、原状回復のために現場確認してきました。

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これで2回転目になりますが、退去されたお客様は、このパステルグリーン部屋を大変気に入ってくれて入居したので、思いのほか綺麗です。

今回のリフォームの狙いは、前回予算の関係で手を入れられなかった部分を完全体にする。事です。

《前回できなかった事》

洗濯機用ニップル(ストッパー付き)
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全自動洗濯機が主流ですので、これに変えて置けばお客様はワンタッチで給水できます。
さらに万一ホースが抜けても、自動停止機能がありますので、水漏れ事故も防げます。
古い物件だと普通の蛇口が主流なので、怖いんですよね。
ビス止め式だと、きちんと取り付けないとぐらついて漏れちゃう事もありますしね。
交換交換っと。



浴室に鏡を設置
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ここ浴室に鏡が無いんです(>_<)
単身者向けのマンションですので、シャワーブースと使う事が多いでしょうから、縦長の大きな鏡を設置します。



浴室ドアの腐食部分交換
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前回少しだけ腐食して膨れていたのですが、もうダメですね。
ここまで目立つとパネル交換です。


便器のコーキング
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当社施工ではないので、以前の業者さんなのでしょう。
イマイチコーキングがヘタなのと、汚らしいのでCF張り替えしてリフレッシュさせます。


各所コーキング
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まぁコーキングです。(^_^;)
築古物件はコーキング部分を貼り直すと、不思議と見違えるようになります。
これ重要よん♪


山岡満室リフォームの工事戦略はこうなのさっ(^_^)v

初回のリフォーム戦略
1:部屋の弱点をなくす。(軽減させる)
2:弱点を強みに変える。
3:清潔感あふれる部屋にする。


この3つを限られた予算で行うので、当然できない部分が出てきます。
ですので優先順位をつけ入居促進に強いリフォームを行います。

もれたリフォーム箇所は次回!
予算には限りがあるのさっ!

ですので、1回目のリフォームはお客をつけるために行う工事がメインになります。
予算に限りがありますので、できない部分があるが、それは目をつむる。
速攻で入居させ収入元を確保します。

数年後お客様が退去したら、前回できなかった部分に手をいれて

部屋を完成体に成長させる。



なので、山岡満室リフォームは2段階なんです。

(^_^)「あっ言っちゃった♪」



あなたの空室もこの2段階方式(時には3段階方式)で成長させれば、予算問題も解決♪

ポケモンのように進化させませんかw

山岡満室リフォームの問い合わせまってますよ~











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空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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              満室研究所 所長 山岡清利

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


・札幌がんばる大家の会会員
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・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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