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ストーブ上のデットスペースを活かす

北海道の物件にはストーブが標準でついています。じゃないと寒くで死んじゃうものねw

北国の設備として、大変重要なストーブですが、この上のスペースって活用できていませんよね。
非常にもったいないです。
IMG_7028.jpg
引いた画像で申し訳ないです(^_^;)奥の右側の箱がストーブです。


ですので、私のリフォームでは積極的に棚を作っています。
ファンヒーターなので、熱は前面に噴出されるので上の空間に熱がこないので、棚を作っても大丈夫な訳です。

s-HNET3993.jpg
こんな感じ


s-HNET3991.jpg
棚は可動棚ですので、棚のピッチは自由に変更できます。
棚柱は黒
棚板は足場板(工事現場でつかう奴)を使用しました。

この足場板って男前インテリアやインダストリアルインテリア流行の影響で、とても人気があります。
もともと傷がついている(いわゆる味ですわ)古くても良いので、賃貸向けの建材となっています。


壁紙との相性もばっちりです(^_^)/

この部屋もすぐに埋まるでしょう。


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壁の腐食が激しい浴室をリフォームしました。

ユニットバス壁の腐食が激しいので、補修してみました。

ぱっと見は普通のユニットバスですが、4面の壁の下部の壁内部が腐っています。
相当見栄えが悪いです。
水回りですので、神経質な方でしたら入居はないでしょう。

この膨れた腐食の原因は錆。
何らかの湿気で内側の金属が錆てボロボロに。

そしてその錆は表面のシート部分まで侵攻し、シートを押し上げるので、凸凹したかさぶたのようになるのです。
最終的には表面のシートを突き破って錆が出てきます。

s-IMG_6966.jpg s-IMG_6968.jpg

この下の右側のかさぶたはもう少しで突き破りそうです。
その証拠に錆が出てきているのが見えます。
s-IMG_6965.jpg s-IMG_6961.jpg


こうした場合は、腐食部分をハツッてパテ盛りし、プレートで隠してから、シートを貼り防水します。
これで、もう大丈夫♪(^_^)v


生まれ変わった浴室がこれです。
s-HNET3957.jpg
ねっ、いい感じでしょ♪

この部屋は1LDKでバスタブも小さいので、普段はシャワーだけと考え、鏡は上部に設置しました。

経年劣化激しいタオル掛け・シャワーフックを交換

黒いホースのシャワー(いつの時代だよ・・・(~_~メ))も清潔感が感じられる白色に変更しました。

s-219080.jpg s-21908.jpg


腐食部分は綺麗に錆をとりパテ埋めし、補強としてプレートを貼りますが、ここが重要。
防水のためにしっかりと作業をすすめます♪
s-2193.jpg s-2190.jpg

腐食補修部分はこんな感じになります。

これで、不潔感は払拭できましたし、完璧な補修で今後何年もこのユニットバスは稼いでくれる事でしょう。
さらに、質感をアップさせる事で入居促進にも効果があります。

どうせ補修するなら。

安く! 
正しく治し! 
決まる部屋に!


ですね(^_^)v








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マンション原状回復 困ったらペンキ塗るしかない(^_^;)

経年劣化が進んだRCマンションの原状回復に来ています。

建具も傷が付きボロボロ。 表面もボコボコです(^_^;)
これをそのままにして、壁紙だけ貼り変えてもダメなんですよね。
綺麗な壁紙の端がボロボロの木部では

何となく締りがない。


なので、塗ります。
s-IMG_6932.jpgs-HNET3974.jpg
キッチンカウンター部分などは、熱々の鍋やヤカンを置く人いるんですよね~
見事に塗面に丸く跡がついてしまいます。(鍋敷きを利用して欲しいものです)

当初はグレーでしたか、部屋の雰囲気を合わせるために白塗装しました。

 
s-IMG_6934_20170921000111ee5.jpgs-HNET3977.jpg
カウンター部分は水気を拭きとらないためと経年劣化で結構ボロボロです。
ボロはボロでは汚いのでは、入居につながりませんから、今回エイジング塗装してみました。

わざと古びた感じを出す訳でして、これは結構人気があります。


s-IMG_6931.jpgs-HNET3970.jpg
全体的に暗くて古びた感じのキッチンですが、

敢えて シートリメイクでシャビー感を出す!

なんかかっこよくなりました。



玄関の下駄箱も塗面がボロボロで古めかしいです。
色もグレーなので寒々しいし暗い感じがしますね。

なので、白で塗り直しました。

s-IMG_6916.jpgs-HNET3936.jpg


下駄箱の内部は腐っていました!(爆)

恐らく冬濡れた靴を乾燥させないまま、入れたのでしょう。
湿気で背面のべニア板がゆがんで波うっています。
s-IMG_6919.jpgs-HNET3938.jpg

背板を綺麗に補修して塗装する事で、新品同様になりました(^_^)/


原状回復で困ったら 

とりあえず 塗る(^_^)

事を考えてみては如何でしょうか?



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tag : 原状回復 リフォーム 塗装

2017新作のキッチンシートリメイクとプチリフォーム

RC1LDKの原状回復+山岡満室リフォーム
クロス全滅、建具全塗装など、全体的にダメージを受けたお部屋

今回はキッチンを紹介します。
s-IMG_6944.jpg ⇒ s-5.jpg
ビフォーの画像を、見て頂ければわかりますが、新築当時からのキッチン
相当使い込まれていますが、まだまだ稼いでもらいたいので、プチリメイクを施します。

今回は部屋の雰囲気を統一させるために、新作のシートを用意
シャビー感のあるシートを貼りました。

s-IMG_6934.jpg ⇒ s-1.jpg
既存のカウンターは表面のクリア塗装はハゲボロボロ(^_^;)

ここもシートを貼ろうか悩んだのですが、あえてエイジング塗装を施しました。
ダークブラン塗装のあとに白塗装をしペーパーを掛け傷をつけます。

s-2.jpg
カウンターの上(リビング側)には、アクセントクロス+ウォールシェルフを設置しました。
棚の色はメイプルの木目で、ナチュラル感も出しています。
ここも白色(エイジング)だと壁と同化してしまいますので、少し目立つ方がいいですね。

後はここに造花を飾って完了です♪



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tag : リフォーム 空室対策セミナー 満室リフォーム

部屋の水回りが臭い!臭い!

原状回復リフォーム見積を取るために空室にやってきました。

比較的綺麗に使用してくれていたようです。
室内の様々な箇所をチェックして行きますが・・・・・

なんとなく下水臭いなぁ~(´・ω・`)
s-HNET3307_20170915180450094.jpg

室内チェック中歩きまわるのですが、歩いていると一瞬だけ臭い事があるのです。

気のせいかなぁ~と思って歩くと、また一瞬だけ臭いを感じます。

どうも、空間に臭気の筋があるようです。

まぁ 下水臭なのでの、水周りが原因ですので、

キッチンシンク  トイレ 浴室 洗面台の4つが主な原因の場所と考えられます。

順繰り確認して回ると、発見しました!

どうも臭いの原因は洗面台らしいです。

排水トラップには水が入っているので、洗面ボールの排水口ではありません。

更に調べて行きます。

収納部分の扉を開けたら

s-HNET3319_20170915180452f7c.jpg

ビンゴ!

ここです。

扉を空けた瞬間に臭いを感じます。間違いありません。

頭から収納部分に入りパイプ周りを見ようとするのですが・・・・・・

見えません。

と言うか体が入りません(T_T)


原因を突き止めないと見積作れないんだよなぁ~ これは困った。
絶対この穴から臭いが入り込んでいるのに目視できません。

そんな時は!

s-HNET3323_20170915180453b71.jpg
携帯電話のライトを点灯させて写真を撮れば

問題無し!


原因は、蛇腹ホースと塩ビ管のパテが剥がれたために、下水臭が入り込んでいたようです。

s-HNET3324.jpg
原因がわかれば、対策も簡単ですね♪


体が入らない場合、狭くて見えない場合、暗くて見えない場合、汚くて入りたくない場合とりあえず携帯で撮影するといいですよ♪


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tag : 原状回復 リフォーム

空室対策本の紹介

「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法



この本には空室対策や仲介業者さんとの付き合い方、差別化リフォーム、仲介業者に効果的な営業方法など、私が札幌に移住しコツコツと実践・体験し入居促進に効果があった内容を正直に書き記してあります。

・タイトル「遠方・地方・激戦区」でも満室大家になる方法
・著者  山岡清利
・定価  1,680円・発売  ごま書房新社
・ISBN-13: 978-4341085773

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主に本州大家さんの代理大家として空室対策サポートを行う。


・札幌がんばる大家の会会員
・北海道大家の会会員
・㈱満室研究所役員
・J-REC メンバー
・エクシードXメンバー
・全国大家ネットワーク北海道役員
・健美家コラム著者




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